Nếu đây là lần đầu bạn đến với phatxit.net thì đây là vài nét giới thiệu của mình.
- Qua Nhật năm 2009.
- Visa Kĩ sư → Nhân lực cấp cao → Vĩnh trú → Quốc tịch Nhật.
- Công việc hiện tại: Quản lý mua bán, giá cả, tài sản trong một tập đoàn lớn.
- Thành viên Tổ chức dịch thuật Y tế tỉnh Aichi.
- Năm 2022, thành lập website để chia sẻ kiến thức, kinh nghiệm.
- Đầu tư, Công việc, 新NISA, Thuê Nhà Mua Nhà, Năng lượng Mặt trời… “Nội dung quá bổ ích, ko nơi nào có”, đã trở thành điểm thu hút.✨
Bạn có thể xem thêm ở Phần Giới thiệu và Fannpage FB là Phatxit.net お金&おとく
Sau đây, Chúng ta cùng đi vào nội dung của bài viết này nhé.
Như các bạn cũng biết Phát Xít đã đăng nhiều bài về BĐS. Dù ở cương vị người tiêu dùng hay đầu tư thì những động thái của thị trường nhà đất luôn là nguồn cảm hứng bất tận ^^. Vì ở vị trí người tiêu dùng thì chắc chắn là chúng mình nhất định phải sống trong nhà và chi tiêu cho nó rồi, còn ở đầu tư thì sao, BĐS luôn được coi là một trong những thứ tài sản có lịch sử lâu đời nhất, và chắc là sẽ còn tồn tại suốt cùng với loài người.
Gần đây thị trường BĐS ở Nhật có xu hướng thế nào, Mình sẽ chia sẻ với các bạn qua bài viết này nhé.
Ngày 30 tháng 1 năm 2023, trang web BĐS nổi tiếng at home đã đăng thông tin về kết quả điều tra thị trường BĐS tại 8 vùng thành thị lớn của Nhật Bản như dưới đây.
Đầu tiên là 中古マンション nhà Mansion cũ
- Vùng đối tượng điều tra: Tokyo, Yokohama, Saitama, Chiba
- Giá nhà trung bình: 3,907 man.
- Động thái thị trường: Tăng trung bình +0.7% so với cùng kì năm ngoái.
- Tất cả các vùng đều tăng liên tục, xu hướng này vẫn đang tiếp tục.
- Kể từ tháng 1/2017, tất cả các vùng đều phá kỷ lục về giá. Chiba lần đầu đạt ngưỡng 2,000 man.
Tiếp đến là 新築戸建 Nhà một căn xây mới
- Giá nhà trung bình: 4,507 man.
- Động thái thị trường: Tăng trung bình +0.3% so với cùng kì năm ngoái.
- Tất cả các vùng đều tăng liên tục, xu hướng này vẫn đang tiếp tục.
- Có 5 trong 8 vùng đã phá kỷ lục về giá kể từ tháng 1/2017.
Còn đây là Giá thuê nhà Mansion
Cuối cùng là giá nhà thuê アパート
Yachin của cả マンション và アパート đều có xu hướng tăng.
Ở mặt vĩ mô (phạm vi lớn), với tình hình dân số ngày càng giảm của Nhật thì tương lai giá nhà đất ko mấy sáng lạng. Mặt khác nếu nhìn vi mô (phạm vi nhỏ) thì ở các thành thị lớn của Nhật giá vẫn tăng.
Thực tế ko thể phủ nhận là, Năm 2008 có khủng hoảng Lehman, 2011 có Động đất sóng thần 東日本大震災, từ sau những năm đó trở đi giá nhà đất ở các đô thị lớn vẫn tiếp tục tăng lên.
Vậy thì bài viết này sẽ giải thích các điểm sau.
- Tình hình giá nhà đất.
- Lý do giá nhà đất tăng.
- Chiến lược sau này.
Sau khi đọc bài này, hy vọng bạn sẽ có thêm thông tin tham khảo để tính toán xem mình nên giữ nguyên tiền tiết kiệm, hay đầu tư chứng khoán, hay là đầu tư Nhà đất.
Hãy cùng xem hết nội dung bài này nhé ^^
TÌNH HÌNH GIÁ NHÀ ĐẤT
Đầu tiên hãy cũng xem sự biến động của giá nhà đất trong những năm gần đây nhé.
Công ty TOKYO KANTEI (quy mô lớn nhất về cơ sở dữ liệu BĐS nội địa Nhật Bản) đã công bố giá của 中古マンション loại 70m2 của 3 vùng kinh tế lớn nhất Nhật là Tokyo, Kansai và Chubu như biểu đồ dưới đây.
- Vùng Thủ đô:
- Năm 2013 giá rẻ nhất 2,791 man, đến 2022 thì lên tới 4,716 man!
- 9 năm tăng gấp 1.7 lần!
- 2 năm gần đây nhất tăng liên tục +11.6 ～ +13.2%
- Vùng Kansai và Chubu
- 2013 đến 2022 đã tăng gấp 1.5 lần.
- 2 năm gần đây nhất tăng liên tục +6 ～ +8%
Ko chỉ riêng Thủ đô mà cả Kansai và Chubu giá cũng đang tăng lên nhỉ.
Đúng vậy, nếu mà mua được căn nhà lên giá như vậy thì rất có lợi.
- Giả sử giá khi mua là 3,000 man.
- 10 năm sau bán được 5,000 man.
- →10 năm trời ko những được ở free mà còn tăng Tài sản thêm 2,000 man.
Chi phí cho nhà ở là một trong những chi phí lớn nhất của đời người, Mà nếu vừa được ở free lại còn tăng thêm tài sản, thì myhome đúng là một điều quá tuyệt.
Một mặt, với tình trạng hiện tại của Nhật thì việc tìm kiếm được ngôi nhà có giá trị tài sản cao thực sự khó.
❌ Nhà dù vẫn ở được nhưng 20 ～ 25 năm sau thì giá cả gần như về 0.
❌ Dân số siêu già và tỉ lệ sinh thấp khiến số nhà trống ngày càng nhiều.
Với đa số người bình thường thì việc mua được nhà có giá trị tài sản cao gần như là điều ko thể và về cơ bản Phát Xít cũng ko khuyến khích mua nhà.
Tuy nhiên, mấy năm gần đây tình thế đã thay đổi, Giá cả nhà đất ở Nhật đang tăng lên.
新築戸建 tăng như biểu đồ dưới đây.
新築戸建 ở các thành phố lớn Tokyo 23Ku, Yokohama, Osaka, Nagoya
Giá thuê nhà Yên/m2 ở các khu đô thị lớn cũng có xu hướng tăng.
Vậy tiếp theo hãy cũng xem bối cảnh đằng sau việc tăng giá này nhé.
LÝ DO GIÁ NHÀ ĐẤT TĂNG
Có 3 lý do khiến cho giá tăng lên là.
- Chi phí xây dựng tăng.
- Lãi suất thấp và Khấu trừ vay mua nhà 住宅ローン控除
- Giá chứng khoán tăng
Lý do 1: Chi phí xây dựng tăng
2 biểu đồ trên là chỉ số chi phí xây dựng.
Lấy năm 2011 coi chi phí xây dựng là 100, thì năm 2023 đã tăng lên 150.
Tức là, genka 原価 để xây lên một căn nhà đã tăng.
- Phí nhân công cho thợ xây.
- Gỗ, bê tông, thép… Vật liệu xây dựng tăng giá.
- Điện, Bếp, Toilet… Chi phí cho nội thất cũng tăng.
Tất nhiên là khi Genka 原価 tăng thì Giá bán nhà cũng phải tăng theo rồi.
Đây là một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà đất tăng cao.
Naruhodo.
Lý do 2: Lãi suất thấp và Khấu trừ vay mua nhà 住宅ローン控除
◆ Lãi suất thấp
Giá nhà tăng mà tại sao vẫn rất nhiều người muốn mua nhà?
Lý do là vì, Bây giờ đang là thời đại của lãi suất thấp kỷ lục.
Lãi suất biến động 変動金利 trong 5 năm gần đây đang hạ xuống thấp.
Thời điểm này có thể vay ngân hàng với lãi suất cực thấp, chỉ tầm cỡ 0.3%.
Hãy thử so sánh số tiền phải trả khi vay lãi suất thấp và cao nhé.
- Tiền mua nhà thấp, lãi suất cao.
- Tiền mua nhà: 3,000 man
- Thời hạn: 35 năm
- Lãi suất: 1.5%
- Tổng số tiền phải trả: Khoảng 4,064 man
- Tiền mua nhà cao, lãi suất thấp.
- Tiền mua nhà: 3,700 man
- Thời hạn: 35 năm
- Lãi suất: 0.289%
- Tổng số tiền phải trả: Khoảng 3,999 man
Dù cho giá nhà có tăng từ 3,000 man lên 3,700 man, tăng 23.3% đi chăng nữa thì nếu lãi suất giảm từ 1.5% xuống 0.289% thì thực tế tổng số tiền phải trả vẫn rẻ hơn.
Do đó, cho dù giá nhà có xu hướng tăng nhưng mà lãi suất thấp thì tổng số tiền phải trả thấp nên số người muốn mua nhà sẽ tăng.
◆ Khấu trừ vay mua nhà 住宅ローン控除
Khấu trừ vay mua nhà tạm hiểu là cuối năm 0.7% số tiền vay sẽ được giảm trực tiếp vào Thuế.
※ Nói một cách chính xác, có nhiều quy tắc chi tiết hơn.
Chế độ này là do chính phủ khuyến khích người dân mua nhà nên sẽ chịu một phần tiền lãi vay cho dân.
Tuy nhiên, ko chỉ gánh chịu một phần mà có khi còn cho lại nhiều hơn số tiền phải trả, điểm này hơi mâu thuẫn chút nhỉ.
VD, nếu vay với lãi suất thấp chỉ 0.3% thì so với 0.7% của 住宅ローン控除 là đã coi như được lợi phần dư ra đó rồi.
Giống như là được nhận tiền trợ cấp từ chính phủ ý nhỉ!
Chế độ này khá bất hợp lý nên có khả năng sẽ bị cải chính chăng. ^^
Tóm lại, lãi suất thấp và 住宅ローン控除 chính là một trong những nguyên nhân khiến cho giá nhà đất tăng cao.
Cụ thể hơn về Khấu trừ Thuế khi vay Mua nhà. ↓↓↓
Lý do 3: Giá chứng khoán tăng
Có thể nhiều bạn ko để ý nhưng mà giá chứng khoán Nikkei và thị trường BĐS có mối tương quan với nhau.
Biểu đồ trên cho thấy giá của Nikkei và 中古マンション chuyển động cực kỳ giống nhau.
Đúng là vậy thật. Mà tại sao giá cổ phiếu tăng thì BĐS cũng tăng theo vậy?
Vì khi cổ phiếu tăng ng ta có tâm lý là xài sang một chút cũng OK.
Khi giá cổ phiếu tăng thì về mặt tâm lý sẽ cảm thấy thoải mái, khiến cho mọi người sẵn sàng tiêu pha một chút cũng ko sao.
- Đi ăn nhà hàng sang một chút.
- Mua đồ gia dụng sang chút.
- Đi du lịch sang chút.
- Mua đồ hiệu làm dáng.
- Mua BĐS
Giá cổ phiếu tăng cao phá vỡ kỷ lục trong 29 năm qua nên số người thoải mái về tài sản tăng lên, rồi lần lượt các mansion được mua bán, là một trong những nguyên nhân khiến cho giá BĐS leo thang.
CHIẾN LƯỢC SAU NÀY
Vậy thì chúng ta sẽ nên mua nhà đất hay ko, cùng thử suy nghĩ về chiến lược xây dựng tài sản nhé.
Các bước để suy nghĩ về chiến lược này sẽ là như sau.
- Suy nghĩ về Lạm phát
- Suy nghĩ về dân số giảm
- Suy nghĩ về nhà ở
Bước 1: Suy nghĩ về Lạm phát
Lạm phát là Giá trị của đồ vật tăng, Giá trị của đồng tiền giảm.
Ngược lại, Giá trị của đồ vật giảm, Giá trị của đồng tiền tăng thì gọi là Giảm phát.
Nhật Bản sau này thì Giá trị của Tiền sẽ tăng, hay là Giá trị của Nhà và Đất sẽ tăng, cùng suy nghĩ thử xem nhé.
Đợt Corona vừa rồi, Chính phủ in tiền rất nhiều để cứu trợ cho dân.
Tại sao phải in tiền phát đi là vì nếu ko làm vậy thì kinh tế sẽ xẹp mất.
Trong hoàn cảnh đó, nhiều học giả Kinh tế đã dự đoán
- Chính sách kinh tế Corona này sẽ kéo theo Lạm phát
- Giá trị của đồng Tiền sẽ giảm
Bước 2: Suy nghĩ về dân số giảm
Dân số của Nhật năm 2021 là khoảng 125 triệu, nhưng tới năm 2050 dự đoán chỉ còn 100 triệu.
Dân số Tokyo hiện tại khoảng 14 triệu. Tức là chỉ sau 30 năm nữa thôi là gần 2 lần Tokyo sẽ biến mất cơ à?!
Khi nghe vấn đề dân số như này thì suy nghĩ là “Ko nên sở hữu BĐS” cũng dễ hiểu đúng ko.
Tuy nhiên, BĐS thì ngoài cách nhìn Vĩ mô, việc nhìn Vi mô cũng khá quan trọng.
VD như kiểu ở vùng mà có 100 dân nhưng mà số nhà ở chỉ đủ cho 30 người thì Cầu sẽ lớn hơn Cung và làm giá BĐS tăng cao.
Thực tế vẫn có những nhà đầu tư chọn được các vùng dân số ít những nguồn Cung ko theo kịp Cầu để đầu tư BĐS và có lợi nhuận.
Tất nhiên là rủi ro cao thì lợi nhuận sẽ cao, high risk high return.
Tokyo trong 23Ku thì có Minato Ku dự báo đến năm 2045 dân số vẫn tăng, có nhiều nơi thì dân số ko hề giảm.
Ngoài Tokyo 23Ku thì các vùng tốt, các trọng điểm tốt nếu chọn được các chỗ như vậy thì khả năng tìm đươc các căn nhà mà ko rớt giá là điều hoàn toàn có thể.
VD như Osaka thì Umeda, Nanba. Ở Nagoya thì Sakae, Meieki.
Bước 3: Suy nghĩ về Nhà ở
Sau khi đã hiểu về tình hình Lạm phát và Dân số, giờ là lúc suy nghĩ về vấn đề nhà ở của mình.
VD, Nếu đưa ra dự đoán và chiến lược như dưới đây thì có thể suy nghĩ về việc mua nhà ở.
- Dự đoán
- Ở Nhật sau này chắc là sẽ có Lạm phát
- Vật sẽ có giá trị hơn Tiền
- Giá đất và Phí xây dựng sẽ còn tiếp tục tăng
- Dù là dân số giảm những vẫn có những khu dân số ko giảm
- Giá chứng khoán về lâu dài sẽ tăng
- Ở Nhật sau này chắc là sẽ có Lạm phát
- Chiến lược
- Thay vì chỉ giữ Tiền mặt, chuyển sang giữ Tài sản.
- Ngoài Cổ phiếu và Tài sản giấy tờ, muốn có cả Tài sản vật thật.
Dù là giá cổ phiếu Nhật và BĐS nội địa có tương quan với nhau nhưng ko có nghĩa là chúng sẽ hoàn toàn giống nhau, nên phải phân tán trong Đầu tư.
Nếu thành công có thể giữ trong tay Nhà ở mà là Tài sản đúng nghĩa.
- Trong các khu đô thị lớn, ga lớn, cách ga 5～7 phút đi bộ.
- Đã xây trong khoảng 10 ～ 20 năm.
- Diện tích khoảng 50 ～ 70 m2.
Tuy nhiên, vấn đề là Nhà ở có giá trị Tài sản thì nguồn Cung cực ít do đó Giá cũng cao.
Được bán ra cái là sẽ bị mua ngay lập tức, giá cũng từ 5,000 man đến cả Oku là chuyện ko hiếm.
Phần lớn chúng mình sẽ ko có cơ hội mua được những căn nhà như đó, nhưng một khi đã mua được thì đúng là đã có Tài sản thực thụ.
Cạnh tranh khốc liệt quá nhỉ…
🏠 Nhà giá 3,000 man ở 20 năm sau bán còn được nửa giá.
🏠 Nhà giá 1 Oku ở 20 năm sau bán vẫn nguyên giá đó.
Nhà 1 Oku “rẻ quá!”, chính ai suy nghĩ được như thế này mới có khả năng cao gia tăng Tài sản.
Tiện thể, về Đầu tư và Cách tạo ra 1 oku, mình có viết ở đây.
“Nhà 1 OKU còn rẻ hơn nhà 3,000 man”, cảm giác như này có thể rất khó hiểu với những ai chỉ nhìn vào Giá cả. Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn Giá cả hiện tại thôi thì rất nguy hiểm nên cần chú ý.
Rốt cục thì, my home chính là việc đầu tư vào một loại Tài sản rủi ro là BĐS, nên nó sẽ bị ảnh hưởng lớn bởi các yếu tố sau đây.
- Biến động của Lãi suất.
- Nguồn Cung của Nhà ở.
- Thị trường Chứng khoán.
Do vậy, chỉ cần mấy năm gần đây, biến động của Lãi suất, Cung và Cầu Nhà ở, thị trường Chứng khoán mà thay đổi khác đi chút là khả năng mua nhà sẽ bất lợi.
Những ai mua được nhà ở mà tăng giá thì thực sự là người rất giỏi.
- Đọc được chuyển động của Kinh tế Vĩ mô.
- Có mức tín dụng tốt để được vay mua nhà với Lãi suất thấp.
- Có con mắt nhìn được các Khu vực, vị trí tốt.
- Chọn được căn nhà có khả năng tăng giá trong tương lai.
Với những ai chuẩn bị mua nhà thì hãy nhớ chuẩn bị hội tụ tất cả các điều kiện kể trên thì mới có thể mua được nhà ở có giá trị Tài sản thực thụ.
Mặt khác, sẽ có nhiều bạn suy nghĩ là “Ưu tiên mức độ thỏa mãn của bản thân hơn là Giá trị tài sản” phải không nào.
Tuy nhiên, việc mua được 1 cái nhà có giá trị tài sản cao hơn là nhà giá trị tài sản thấp thì chắc chắn nỗi nặng gánh trong tương lai sẽ giảm thiểu đi rất nhiều, nên hãy tham khảo các nội dung trên khi tính mua nhà nhé.
Khi tính Mua Nhà thì nhất định phải làm
Khi tính Mua Nhà thì nhất định bạn nên làm, đó là dùng web so sánh để lấy Nhiều thông tin, Lấy báo giá hàng loạt để lựa chọn cho phù hợp.
VD như Vay Ngân hàng, hãy so sánh nhiều gói vay để có Lãi suất hợp lý nhất.
Web dưới đây, mình đã từng dùng và khá hài lòng về các gói vay tốt được đề xuất. Ngoài phương án vay mà BĐS đưa ra, bạn có quyền tự chọn Ngân hàng phù hợp với điều kiện của mình.
Ko chỉ dành cho người mới bắt đầu tìm hiểu vay mua nhà. Mà cả với ai đang vay với lãi suất cao cũng có thể tìm đổi Ngân hàng khác hợp lý hơn.
モゲチェック | 住宅ローンがどこよりもかんたんに選べるNo.1サイト。 (mogecheck.jp)
Khi Mua Nhà, Xây Nhà ở Nhật, các bạn có thể sử dụng các web tiện lợi mà phatxit.net đã sưu tập như dưới đây.
Tìm mua Nhà chưa niêm yết trên mạng 未公開物件
Mua nhà miễn phí trung gian
Đại thể thì Phí trung gian (max) = Giá Nhà x 3% + 6man + thuế.
Nhưng có thể tìm các web mà ko lấy phí trung gian này từ phía cá nhân người mua Nhà. Nếu ko biết tới sẽ rất lãng phí.
・Trước khi mua Nhà, đang tìm Nhà, biết web này sẽ có Lợi
・Đối ứng Toàn quốc
・Bề dày hơn 20 năm trong Ngành Bất Động Sản, nên uy tín và an tâm
Đầu tư Nhà vừa Ở vừa cho Thuê
Tiếng Nhật gọi là 賃貸併用住宅
Có thể tận dụng 住宅ローン để sở hữu Bất Động Sản cho thuê.
Đây là website chuyên dụng về loại hình nhà vừa ở vừa cho Thuê này.
↓↓↓日本唯一の賃貸併用住宅の専門会社↓↓↓
Chỉ dành cho người có địa chỉ ở 1都3県, đó là: 東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県
Mua nhà mansion ở trung tâm
Chuyên dụng và chuyên nghiệp về mua bán mansion
・Là website tuyển lựa 中古マンション tốt, đã được reform.
・Nhà ở trung tâm thành phố 東京・神奈川・千葉・埼玉
・Do công ty ツクルバ đã lên sàn chứng khoán vận hành nên an tâm.
TRA CỨU GIÁ CẢ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT
Đây là web lớn hàng đầu Nhật Bản về Dịch vụ BĐS, lại hoàn toàn tra cứu miễn phí.
ウチノカチ 土地価格相場・マンション相場・戸建て住宅相場・家賃相場 (utinokati.com)
Có thể sử dụng các thông số như số tuổi của nhà 築年数, Diện tích đất 土地面積、Diện tích xây nhà 延床面積、Khoảng cách tới ga 駅距離… để mà simulation giá Nhà.
Xem cách sử dụng web ở bài này nhé.
NHÀ XÂY THEO NHU CẦU 注文住宅
SO SÁNH HOUSE MAKER VÀ 工務店
So sánh House Maker, 工務店.
Toàn các House Maker lớn và nổi tiếng miễn chê như Daiwa House, Panasonic Home, Toyota Home, Sekisui Heim…
Hơn 100 House Maker trên khắp Nhật Bản.
Ngồi nhà cũng có thể Lấy tài liệu để tham khảo.
Hoặc đến tận nơi triển lãm để xem
Mua Nhà cũ và Reform
Ko nhất thiết phải Nhà Mới, Mua nhà cũ và tự reform theo ý mình cũng là một lựa chọn Tốt với tình hình Nhà Đất ở Nhật.
Việc tìm nhà, Vay tiền, đề xuất ý tưởng reform, thi công, bảo hành…tất cả đều có thể thông qua dịch vụ trọn gói có tên là: ゼロリノベ
Reform Nhà
Khi cần tìm kiếm công ty reform đáng tin cậy thì hãy tham khảo các web này:
Web báo giá Reform
Là website tầm cỡ lớn nhất Nhật Bản về reform Nhà.
全国優良リフォーム会社への一括見積もりなら【リショップナビ】
・Tìm được giá reform tốt nhất từ hơn 4,000 công ty khác nhau.
・Đối ứng toàn quốc.
Chuyên gia Reform bên ngoài Nhà
・Làm sàn gỗ ban công, mái che ô tô, hàng rào, vườn nhân tạo…đủ loại.
・Nhà, cửa tiệm, quán ăn…đều được
・Đối ứng toàn quốc.
Coating sàn nhà
Bảng so sánh các loại coating sàn nhà khác nhau:
Báo giá coating sàn nhà
Việc lấy báo giá hàng loạt nhiều cty để so sánh, lựa chọn là cách làm thông minh!
Tuyển chọn các công ty tốt
Tối đa lấy được báo giá từ 8 công ty
Tất nhiên là báo giá miễn phí
Ngoài ra, còn rất nhiều web khác, hãy tham khảo ở đây:
Cảm ơn các bạn đã theo dõi. Phatxit.net thấy hạnh phúc nếu thông tin trên giúp được bạn điều gì đó. Nếu thấy hay và có ích, hãy chia sẻ trang web tới người thân, bạn bè nữa nhé. Sự ủng hộ của các bạn chính là động lực để mình cố gắng viết nhiều hơn nữa. Like và Follow Facebook của phatxit.net để đón nhận những bài viết mới tiếp theo nhé!
コメント