Nếu đây là lần đầu bạn đến với Phatxit.net thì đây là vài nét giới thiệu của mình.
“Phát Xít” chỉ đơn giản là nickname của mình thôi, ko có gì ghê gớm đâu nhé^^
- Qua Nhật năm 2009.
- Visa Kĩ sư → Nhân lực cấp cao → Vĩnh trú → Quốc tịch Nhật.
- Công việc hiện tại: Quản lý mua bán, giá cả, tài sản trong một tập đoàn lớn.
- Thành viên Tổ chức dịch thuật Y tế tỉnh Aichi.
- Năm 2022, thành lập website để chia sẻ kiến thức, kinh nghiệm.
- Các bài viết Trọng tâm về Tiền bạc, Tài sản, Đầu tư Chứng khoán.
Bạn có thể xem thêm ở Phần Giới thiệu và Fannpage FB là Phatxit.net
Sau đây, Chúng ta cùng đi vào nội dung của bài viết này nhé.
Bài trước mình đã đề xuất Excel để tính toán Sự thật tiền nhà.
Lần này, mình sẽ đề xuất Excel tính Thu nhập từ việc đầu tư BĐS cho thuê ở Nhật.
Mình có ý định mua BĐS và cho thuê lại. Có vẻ như nó rất hấp dẫn.
Thu nhập từ BĐS là một trong những Nguồn thu nhập đáng để hướng tới. ^^
Như phatxit.net đã giới thiệu về nó, là 1 trong 4 loại Thu nhập để có thể mang lại Tự do.
Dù rằng Cơ hội trong đầu tư BĐS là có. Tuy nhiên, việc Đầu tư vào BĐS ko thể あまい. Chúng mình cần nhìn nhận sự thật qua các con số cụ thể nhé.
Vậy thì bài viết này, với chủ đề đầu tư BĐS cho thuê, mình sẽ giải thích 2 điểm dưới đây.
- Các Kinh phí có thể mất khi đầu tư BĐS.
- Sự thật về Đầu tư BĐS qua con số.
Với người mới bắt đầu Đầu tư BĐS sẽ khó có thể hình dung ra sẽ tốn các Chi phí nào phải ko. Vậy hãy tham khảo và tự đặt ra phép tính cho mình nhé.
Mặt khác, kể cả với người “Ko có hứng thú gì về Đầu tư BĐS” thì việc biết trước các Sự thật che dấu đằng sau quảng cáo Đầu tư, Siminar về Đầu tư là cần thiết.
Phatxit.net tin rằng, Kiến thức về BĐS là kiến thức cơ bản và quan trọng để Sống trong thế giới này.
Lý do bởi vì, Ko Mua nhà thì Thuê nhà, chúng mình sống chắc chắn phải dính líu tới BĐS.
BĐS là thứ tài sản đã có lâu đời, hơn cả Chứng khoán, từ cổ chí kim, từ Đông sang Tây, người Giàu vẫn luôn “yêu” một thứ đó chính là BĐS.
Ko có kiến thức về BĐS, bạn rất khó để có thể trở lên thoải mái về Tiền bạc.
Tớ sẽ học về BĐS!
Kể cả bạn có hay ko có hứng thú Đầu tư BĐS, hãy đọc hết bài viết này nhé.
5 CHI PHÍ PHẢI BIẾT TRONG ĐẦU TƯ BĐS
Đầu tiên, để có con số tính toán cho 1 case study cụ thể, mình đưa ra giả định như sau.
Mua 1 tòa Mansion giá 1.8 oku.
Vay Full, thời hạn 25 năm, lãi suất 3%.
Dự kiến thu nhập từ cho thuê 1 năm là 1,500 man.
Phần lớn chúng mình là đi làm cty salary man, Khi nghe thu nhập từ thuê nhà 1,500 man thì sẽ nghĩ đây là thu nhập khá cao, cứ nghĩ là Tiền về tay mình, có thể dùng tự do.
Trong đầu tư BĐS, thì câu chuyện hoàn toàn khác. Con số 1,500 man chỉ là Doanh thu 売上.
Từ Doanh thu này, sẽ phải chi cho rất nhiều Kinh phí 経費.
Hãy cùng đi xem chi tiết 5 loại Kinh phí sau.
- Phí tổn thất do nhà trống.
- Phí thuê công ty quản lý.
- Kinh phí khác
- Tiền trả ローン
- Thuế
Phí tổn thất do nhà trống.
Các quảng cáo về đầu tư BĐS, thường sẽ thấy có 想定家賃年収, đây chỉ là Thu nhập với điều kiện Phòng cho thuê có Full người ở.
Tức là nếu Mansion đó có 30 phòng thì cả 30 phòng đều có người thuê cả.
Tuy nhiên, trong 1 năm, ko hề có phòng nào có người ra khỏi nhà, trường hợp này rất hiếm.
Thêm nữa, một khi có người trả nhà, để mà lấp lại chỗ đó thì mất ít nhất 1 ～ 3 tháng.
Khi vừa tìm được người mới cho căn phòng trống đó, thì lại có phòng khác bị trả, là trườnng hợp ko hiếm chút nào.
Về cơ bản thì Tỉ lệ kín phòng 95% đã là khá xuất sắc rồi.
Tức là, sẽ có phát sinh 5% tổn thất do Phòng trống.
Dự kiến thu nhập cho thuê khi kín phòng là 1,500 man, nên Tổn thất Nhà trống = 5% x 1,500 = 75 man.
Cho dù là dạng Nhà nào đi nữa, Khi simulation đầu tư BĐS, việc thiết lập một tỉ lệ nhà trống là cần thiết.
Các quảng cáo về đầu tư BĐS có thể sẽ ko muốn tiết lộ điều này. ^^
Phí thuê công ty quản lý
Đầu tư BĐS muốn nhàn thân thì cần thiết phải có sự hợp tác với cty quản lý 管理会社.
Cty quản lý có vai trò thay thế chủ sở hữu đối ứng rất nhiều việc, thực sự là một business partner ko thể thiếu.
- Tìm người mới vào nhà (Tuyển khách thuê nhà)
- Tổng kết Hợp đồng khi vào nhà, ra nhà.
- Đối ứng các phàn nàn của người thuê nhà
- Thu tiền thuê hàng tháng
- Dọn dẹp vệ sinh khu nhà.
Và tất nhiên để có sự hợp tác của cty quản lý, phải trả cho họ một khoản thù lao. Giá thị trường rơi vào khoảng trên dưới 5% Tiền thuê nhà.
Vẫn có thể ko cần thông qua cty quản lý mà Chủ nhà tự quản lý khu nhà cũng được.
Khi đó ko cần trả 5% thù lao Nhưng mà sẽ mất công sức và thời gian của chính mình.
Nếu ko phải là người cực kỳ thích sửa chửa bảo dưỡng nhà cửa, thì nói chung về cơ bản nhờ cty quản lý làm hộ sẽ tốt hơn.
Với người đầu tư BĐS, tùy mỗi người suy nghĩ khác nhau về 5% chi phí này, nhưng với mình thì chỉ với số đó mà họ làm thay bao nhiêu là việc, cũng khác là otoku.
Cứ cho là con số 5% có thể hơi cao, nhưng mà cần suy nghĩ về chi phí trả cho cty quản lý khi tính đầu tư BĐS nhé.
Phí thuê cty quản lý = 5% x 1,500 = 75 man.
Khi cần tìm công ty BĐS quản lý, ko thể ko sử dụng web so sánh hàng loạt
Web so sánh công ty quản lý BĐS cho Thuê No.1 Nhật bản
Web cực kỳ hữu ích khi kinh doanh, đầu tư BĐS cho thuê, cần tìm công ty quản lý.
・So sánh tối đa 6 công ty
・Có nhiều BĐS, đối ứng toàn quốc Nhật
・Đối ứng nhiều loại Nhà: 分譲マンション/一戸建て/一棟マンション等
・No.1 về Dịch vụ, Chi phí, và được nhiều nhà đầu tư Pro sử dụng
Kinh phí khác
Ngoài ra khi đầu tư BĐS còn có các chi phí khác nữa như dưới đây.
- Thuế Tài sản cố định 固定資産税
- Các loại Bảo hiểm (Hỏa hoạn 火災保険料、Động đất 地震保険料)
- Phí tu sửa 修繕費 (sửa tường nhà, thiết bị trong nhà hỏng…)
- Phí quảng cáo 広告費 (cần để tìm người thuê nhà)
Ôi, tốn nhiều chi phí quá nhỉ.
BĐS chính là một tài sản thực thụ, nhưng rốt cục Quyền sở hữu nó thuộc về ai nhỉ.
Cho dù mà bạn mua nó, trên danh nghĩa BĐS là thuộc về Bạn, nhưng mà hàng năm vẫn phải đóng Thuế cho Nhà nước.
Nếu mà trễ nải việc đóng Thuế thì thậm chí BĐS sẽ bị tịch thu. Rốt cục BĐS có thể đúng là thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. ^^
Ngoài ra, tùy theo số tuổi của BĐS mà khác nhau, chúng ta còn phải trả tiền để tu sửa nó, Đại khái khoảng 5% Thu nhập từ Tiền thuê nhà sẽ phải giữ để dùng khi Tu sửa.
Khi cần tìm kiếm công ty reform đáng tin cậy thì hãy tham khảo web này:
Web báo giá Reform
Báo giá và đề xuất Plan reform phù hợp
Có thể lấy Báo giá, Plan reform, ý tưởng và ý kiến của chuyên gia
Web tổng hợp các cty reform
Là website số 1 về số lượng người sử dụng khi cần tìm và so sánh, đánh giá các cty reform trên toàn Nhật bản.
・Có rất nhiều VD cụ thể, comment của người dùng nên có thể đánh giá độ tin cậy của cty, mặt bằng giá cả Reform.
・70 vạn người dùng, mức độ hài lòng 90%
・Chat, trao đổi trực tiếp với cty reform.
Chuyên gia Reform bên ngoài Nhà
・Làm sàn gỗ ban công, mái che ô tô, hàng rào, vườn nhân tạo…đủ loại.
・Nhà, cửa tiệm, quán ăn…đều được
・Đối ứng toàn quốc.
Đặt gói Reform như Shopping online
Là website lớn nhất về Reform エクステリア tại Nhật bản.
・Giá thành cực thấp.
・Có 1 vạn mặt hàng kèm phí thi công, bày bán như một Shop online.
・Đối ứng toàn quốc.
Với các sửa chữa nho nhỏ thì Hầu hết, bạn đều có thể lấy báo giá và đặt hàng trên web này.
Hầu hết các dịch vụ về nhà cửa, bạn đều có thể lấy báo giá và đặt hàng trên web này.
Rồi khi mà tổng hết tất cả các chi phí kể trên thì sẽ chiếm khoảng 10% Thu nhập Tiền thuê nhà.
Kinh phí khác = 10% x 1,500 man = 150 man.
Tiền trả ローン
Trong bài này giả định vay Full nên là tiền trả ローン cũng là một khoản ko hề nhỏ.
1.8 oku, 25 năm, 3%,từ các dữ liệu này nhập vào web simulation thì số tiền trả hàng tháng khoảng 85 man, một năm khoảng 1,000 man.
ローン返済（毎月払い） – 高精度計算サイト (casio.jp)
Trong năm đầu tiên khi nhìn chi tiết tổng số tiền trả ngân hàng thì:
- Tiền Gốc trả được là 500 man.
- Tiền Lãi trả Ngân hàng là 500 man.
Ôi trời, số tiền Lãi bằng tiền Gốc luôn. Ko biết mình chấp rủi ro vay tiền đầu tư để phục vụ cho ai nữa.
Đến đây thì hãy tạm thời tổng kết 4 Chi phí đã kể trên nhé.
- Phí tổn thất do nhà trống (5%): 75 man
- Phí thuê công ty quản lý (5%): 75 man
- Kinh phí khác (10%): 150 man
- Tiền trả ローン: 1,000 man
Vậy là tổng đã mất 1,300 man. Chúng ta chỉ còn lại 200 man trong tay.
1,500 man – 1,300 man = 200 man.
Thế nhưng chưa hết đâu. Đừng quên vẫn còn mất thêm một chi phí nữa đó.
Thuế
Cuối cùng “kẻ” lấy tiền khỏi tay chúng mình chính là Thuế. ^^
Trên đời chỉ có 2 thứ ko thể tránh khỏi: cái Chết và Thuế.
(Chết là hết nhưng mà Thuế thì cho dù Chết vẫn còn bị đánh Thuế thừa kế^^)
(Có bạn nào muốn biết về Thuế Thừa Kế ko ta? Chả nhẽ phatxit.net lại làm một bài về topic này. ^^)
Số tiền ít ỏi còn lại của chúng mình sẽ còn phải chịu Thuế thu nhập và Cư trú.
Cho dù có thiết lập con số rất thấp như dưới đây, thì tổng vẫn mất 20% tiền Thuế
- Thuế Thu nhập 所得税：10％
- Thuế Cư trú 住民税：10%
Tức Tiền thuế = 200 man x 20% = 40 man.
Cuối cùng còn lại, Tiền về tay = 160 man. ( 200 man – 40 man = 160 man)
Bảng Excel đã điền đủ con số sẽ như dưới đây.
Số tiền đã giảm hẳn so với ban đầu dự tính là 1,500 man phải ko nào.
Trên đây là những tính toán mà mình đã cố gắng đơn giản hóa để ai cũng có thể hiểu được.
Thực ra trong đầu tư BĐS còn rất nhiều khái niệm và con số khác. VD như là 減価償却費.
Nếu muốn Đầu tư hãy dành thời gian Học thêm về BĐS nhé.
Học đầu tư BĐS
Lấy tài liệu Học đầu tư BĐS từ 不動産投資のJPリターンズ mà còn có thể nhận được Amazon Gift vài man.
Chọn gói Vay đầu tư BĐS
Đây là website đề xuất Gói vay phù hợp với Tài chính của bạn và Cấp Chứng Nhận bảo đảm vay được Tiền 借入可能額証明書 cho bạn trước khi Mua BĐS.
Muốn biết mình có thể vay được bao nhiêu trước khi đầu tư BĐS thì ko thể bỏ qua dịch vụ này.
LỜI KẾT
Qua bài này, phatxit.net mong muốn truyền đạt đến bạn thông tin là:
Đầu tư BĐS có cơ hội nhưng ko thể quá ảo tưởng, Ko thể chỉ nghe lời quảng cáo từ bên ngoài mà đã vội lao vào ngay vì có rất nhiều cạm bẫy. Chỉ khi nào bạn có thể tự tìm hiểu thông tin, tự đặt bảng tính cho chính mình thì hãy bắt đầu với con số nhỏ, tích lũy kinh nghiệm, rồi dần dần mới tăng lên.
Và có một điều phatxit.net khẳng định, Để thamg gia Đầu tư BĐS, Kiến thức cần thiết phải có đó là Boki 簿記.
“Ko có Boki, Ko thể thành công trong Đầu tư BĐS” Ko hề quá lời khi mà Có thể khẳng định Boki là Kiến thức nền tảng cơ bản vô cùng quan trọng.
- Hiểu các khái niệm như Khấu hao 減価償却費.
- Có thể đàm phán với Ngân hàng để vay tiền với điều kiện lãi suất tốt hơn.
- Tự mình nắm bắt đúng về Tài Sản thực sự.
Boki là Luật chơi, là Nền móng của Xã hội Tư bản chủ nghĩa, của thế giới các công ty cổ phần.
Học boki sẽ làm cho bạn Mạnh hơn rất nhiều trong quản lý Tài chính gia đình.
Boki 3kyu cơ bản hoàn toàn có thể tự học qua sách.
- Giải tích đơn giản dễ hiểu, có nhiều hình ảnh biểu đồ rất dễ cho người mới bắt đầu
- Vừa lý thuyết vừa thực hành trong 1 cuốn, học rất hiệu quả (mà lại giá bèo 1,100 yen)
- Ninki No.1, của nhà xuất bản TAC đã quá nổi tiếng và đáng tin cậy.
Tham khảo thêm bài dưới
Chọn gói Vay đầu tư BĐS thì: 【バウチャーサービス】
Học thêm về đầu tư BĐS thì: 不動産投資のJPリターンズ
Chọn công ty quản lý: 賃貸管理会社一括比較サービス【賃貸の窓口】
Về đầu tư chứng khoán, Bạn có thể tham khảo thêm trên web như link dưới nhé:
Cảm ơn các bạn đã theo dõi. Phatxit.net thấy hạnh phúc nếu thông tin trên giúp được bạn điều gì đó. Nếu thấy hay và có ích, hãy chia sẻ trang web tới người thân, bạn bè nữa nhé. Sự ủng hộ của các bạn chính là động lực để mình cố gắng viết nhiều hơn nữa. Like và Follow Facebook của phatxit.net để đón nhận những bài viết mới tiếp theo nhé!
コメント
Bài viết hay quá nhưng hình như mình thiếu 1 loại phí là phí reform. Trung bình 15 năm làm 1 lần. Nếu là manson đẹp thì làm hết khoảng 80 man/ 1 hộ/ 15 năm. Vị chi thu nhập 1500 man 1 năm là của 10 hộ. Thì 15 năm chúng ta sẽ mất 80×10=800 man. Trung bình là 53 man 1 năm. Thế là lại bay 3,5% nữa 🙁
Cảm ơn comment của bạn, rất cụ thể và chi tiết con số. Trong bài mình ghi là: “Ngoài ra, tùy theo số tuổi của BĐS mà khác nhau, chúng ta còn phải trả tiền để tu sửa nó, Đại khái khoảng 5% Thu nhập từ Tiền thuê nhà sẽ phải giữ để dùng khi Tu sửa.” để tính toán sơ bộ cho dễ. ^^