Mua Nhà mua đất, ai cũng phải gặp 固定資産税 nhỉ.
Người ta nói rằng 97% chính quyền địa phương có thể đang tính sai thuế tài sản cố định.
Nếu mức thuế quá cao, bạn có biết rằng bạn có thể nộp đơn khiếu nại hoặc yêu cầu giảm thuế lên chính quyền thành phố/quận/huyện không?
Dưới đây là giải thích cụ thể về các cách có thể giúp bạn giảm thuế tài sản cố định.
Thuế tài sản cố định — khoản tiền được gửi thông báo yêu cầu nộp mỗi năm.
Nhưng rất có thể bạn đang trả thừa mà không hề biết!
Thực tế, có những trường hợp đáng lẽ được miễn giảm thuế, nhưng vì cứ tiếp tục đóng theo hóa đơn được gửi đến, nên có thể bạn đã thiệt hại hàng chục man, thậm chí hàng trăm man ấy chứ.
Lần này, mình sẽ chia sẻ những điểm có thể giúp giảm thuế tài sản cố định — một chủ đề mà các chủ sở hữu Nhà Đất nhất định phải biết.
Thuế Nhà đất sơ lược (Thuế tài sản cố định)
Trước hết, hãy cùng tìm hiểu sơ qua về thuế tài sản cố định.
Thuế tài sản cố định được tính cho những người sở hữu tài sản cố định (chủ yếu là đất đai và nhà ở) tại thời điểm ngày 1 tháng 1 hàng năm.
Khoản thuế này sẽ được chính quyền thành phố/quận/huyện gửi thông báo yêu cầu nộp từ tháng 4 trở đi.
Người đang sở hữu tài sản vào ngày 1 tháng 1 sẽ là người có nghĩa vụ nộp thuế.
Đơn vị thu thuế là chính quyền địa phương (thành phố, quận, huyện).
Tờ thông báo nộp thuế thường được gửi vào khoảng tháng 4 đến tháng 6.
Bạn có thể chọn nộp toàn bộ một lần cho cả năm, hoặc chia làm 4 kỳ để nộp dần.
Nếu bạn đang nghĩ rằng:
“À, lại đến lúc phải đóng thuế tài sản cố định rồi nhỉ…”
👉 Khoan đã! ✋
Trước khi nộp, hãy đọc kỹ những điều mình sắp chia sẻ sau đây —
vì rất có thể bạn có cách để giảm tiền thuế tài sản cố định đấy!
Đề nghị xem xét lại giá trị đánh giá tài sản (khiếu nại / yêu cầu điều chỉnh)
Số tiền thuế nhà đất bạn phải nộp được xác định dựa trên giá trị đánh giá thuế tài sản cố định–固定資産税評価額
Cụ thể, số thuế bạn thực sự phải trả tương đương với 1,4% giá trị đánh giá do chính quyền thành phố/quận/huyện quy định.
Nếu nơi bạn sống có áp dụng thuế quy hoạch đô thị–都市計画税, thì có thể cộng thêm tối đa 0,3%.
Do đó, con số giá trị đánh giá thuế tài sản cố định–固定資産税評価額 là cơ sở cho mọi tính toán Thuế của địa phương, con số này có phù hợp với Nhà Đất mà bạn đang ở hay ko, là điểm vô cùng quan trọng cần chủ động nắm bắt.
Hôm nay mình sẽ chỉ tập trung nói về 固定資産税評価額. Còn các cách giảm Thuế Nhà Đất khác thì bạn xem ở bài đã post trước ↓↓↓
Vậy, giá trị đánh giá thuế tài sản cố định–固定資産税評価額 được xác định như thế nào?
Chính quyền địa phương xác định dựa trên giá đất công bố (公示地価).
Thông thường, giá trị đánh giá thuế sẽ vào khoảng 70% giá đất công bố.
“Giá đất công bố” là mức giá được Ủy ban Thẩm định Đất đai thuộc Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch（国土交通省の土地鑑定委員会） công bố vào tháng 3 hàng năm, dựa trên giá trị đất tại thời điểm ngày 1 tháng 1.
Mức giá này thường gần với giá thị trường thực tế khi mua bán.
Điều mà nhiều người không biết là —
với giá trị đánh giá thuế tài sản cố định hoặc số thuế tài sản cố định —
bạn hoàn toàn có thể nộp đơn khiếu nại / yêu cầu điều chỉnh để giảm mức thuế nếu cảm thấy quá cao.
Tuy nhiên, không phải là bất cứ lúc nào cũng nộp được đâu.
Thời hạn nộp đơn khiếu nại về giá trị đánh giá là trong vòng 3 tháng kể từ ngày nhận được thông báo hoặc giấy nộp thuế.
Vì vậy, nếu bạn định nộp đơn khiếu nại,
hãy hành động ngay khi nhận được thông báo thuế!
【Cách nộp đơn khiếu nại】
Khi bạn nhận được giấy thông báo thuế tài sản cố định,
trước hết, hãy kiểm tra kỹ nội dung.
Bên trong phong bì thường có:
- Giấy ghi rõ giá trị đánh giá-固定資産税評価額 và số tiền thuế phải nộp-固定資産税額,
- 5 tờ phiếu nộp thuế:
- 1 tờ dành cho nộp cả năm một lần,
- và 4 tờ còn lại cho trường hợp nộp chia làm 4 kỳ.
Sau khi kiểm tra xong,
bước tiếp theo là xem xét kỹ giá trị đánh giá thuế-固定資産税評価額.
Thuế tài sản cố định gồm phần đất và phần nhà,
vì vậy, trước tiên hãy kiểm tra phần ĐẤT.
Giá trị đánh thuế Đất đai trong thuế nhà đất
Giá trị đánh thuế tài sản cố định (固定資産税評価額) của ĐẤT thường được tính khoảng 70% so với giá công bố chính thức (公示地価).
Giá 公示地価 không phải lúc nào cũng có sẵn cho từng khu phố nhỏ, nhưng bạn có thể tìm thấy giá của khu vực lân cận.
Bạn có thể tra cứu trên trang web 全国地価マップ (Bản đồ giá đất toàn quốc).
🔍 Cách tra cứu trên trang 全国地価マップ:
- Vào trang web 全国地価マップ
- Ở bên phải màn hình, nhấn vào mục 「公示地価・地価調査」 (Giá đất công bố / khảo sát giá đất)
3. Đọc kỹ phần “Lưu ý khi sử dụng”, sau đó nhấn 「同意をする」 (Đồng ý)
4. Bản đồ Nhật Bản hiện ra, bạn có thể nhấp vào tỉnh/thành phố (47都道府県) tương ứng
5. Trong phần bản đồ, nhập địa chỉ của khu đất bạn đang đóng thuế vào ô tìm kiếm
6. Trên bản đồ, tìm khu vực có điều kiện tương tự (về khoảng cách, môi trường, khu dân cư, v.v.)
7. Nhấn vào các biểu tượng:
□ (màu đen) hoặc △ (màu đỏ)
→ Chi tiết sẽ hiện ở bên trái màn hình
8. Trong phần chi tiết, mục 「価格」 sẽ hiển thị đơn giá trên 1m² – đó chính là 公示地価 (giá đất công bố)
📐 Cách ước tính giá trị đánh thuế tài sản cố định
Ví dụ:
- Diện tích đất ghi trên giấy thuế: 100 m²
- Giá đất công bố gần đó: 50,000 yên/m²
👉 Tính như sau:
100 m² × 5 man/m² = 500 man
Vì Giá trị đánh thuế tài sản cố định (固定資産税評価額) = khoảng 70% so với giá công bố chính thức (公示地価), nên là:
500 man × 70% = 350 man
→ 350 man là ước tính giá trị đánh thuế tài sản cố định dựa trên giá công bố.
📑 Nếu kết quả chênh lệch lớn (cao hơn nhiều)
Khi bạn thấy giá trị đánh thuế cao bất thường so với khu vực lân cận, bạn có thể khiếu nại (異議申し立て).
Cách làm:
- Vào trang web của chính quyền địa phương (市役所 / 区役所)
→ Tải mẫu đơn “審査の申出書” (Đơn đề nghị xem xét lại) - Nếu không tìm thấy, hãy liên hệ trực tiếp phòng Thuế tài sản cố định (固定資産税課) qua điện thoại 📞
- Điền vào đơn và nộp trực tiếp hoặc gửi bưu điện đến cơ quan chức năng 📮
- Lưu ý thời hạn: phải nộp trong vòng 3 tháng kể từ khi nhận được giấy thông báo thuế (納付書)
👉 Nếu muốn khiếu nại, bạn nên kiểm tra và hành động càng sớm càng tốt.
Tiếp theo, hãy cùng đi xem phần NHÀ nhé.
Giá trị đánh thuế NHÀ trong thuế nhà đất
Với nhà hoặc công trình, giá trị đánh thuế tài sản cố định (固定資産税評価額) thường được tính theo:
- Khoảng 70% giá trị xây dựng lại (再建築価格),
hoặc - Khoảng 50–70% giá trị hợp đồng thi công (工事請負契約価格)
Đây là mức tham khảo phổ biến.
🏠 Cách tính giá trị đánh thuế Nhà
Nếu bạn xây nhà mới, bạn sẽ biết rõ chi phí xây dựng.
Hãy thử nhân con số đó với 50–70% để ước tính giá trị đánh thuế tài sản cố định của ngôi Nhà.
Nhưng với nhà cũ thì hơi khó để biết rõ, nên phải dùng cách khác.
Đầu tiên, là bạn cần kiểm tra tờ 「固定資産税・都市計画税課税明細書」được gửi đến nhà hàng năm, tầm tháng 4, tháng 5. Trong tờ này có ghi 評価額 của ngôi Nhà.
Để xem con số này có phù hợp thật ko, thì có thể dùng công thức tính sơ bộ là:
評価額 = 再建築価格 × 経年減点補正率
再建築価格：Số Tiền cần để bây giờ xây lại một căn nhà tương tự（ = Đơn giá trên ㎡ × Diện tích sàn sử dụng）
経年減点補正率：Tỉ lệ giảm dần giá trị theo thời gian. Số liệu tham khảo như bảng dưới đây:
| 築年数 | 木造住宅 | 鉄骨住宅 | 鉄筋コンクリート住宅 |
|---|---|---|---|
| 新築 | 1.00 | 1.00 | 1.00 |
| 10年 | 約0.8 | 約0.85 | 約0.9 |
| 20年 | 約0.6 | 約0.7 | 約0.8 |
| 30年 | 約0.4 | 約0.6 | 約0.7 |
| 40年以上 | 約0.2～0.3 | 約0.4～0.5 | 約0.6 |
VD tính toán:
・Nhà gỗ (木造住宅), diện tích 2 tầng tổng là 100 ㎡
・Giá cả khi xây mới: giả sử đơn giá là 20man/㎡ → 100㎡ × 20man = 2,000 man
・Nhà cũ 20 năm thì Tỉ lệ theo thời gian tính là 0.6
→ 2,000 man × 0.6 = 1,200 man
・Giá trị đánh Thuế cho Nhà 固定資産税評価額 tính khoảng 70% nên là:
→ 1,200 man × 0.7 ≒ 840 man
Đây là giá trị đánh thuế cho Nhà cũ, sau khi tính toán sơ bộ.
Tất nhiên việc tính toán như trên chỉ là ước tính, nên nếu muốn biết chính xác con số hơn nữa, thì có cách là tới Phòng Thuế Tài sản cố định (固定資産税課) của chính quyền địa phương, để yêu cầu xem sổ đăng ký thuế tài sản cố định 「固定資産課税台帳」— việc này miễn phí hoặc mất vài trăm yên.
Tiếng Nhật gọi là 「固定資産課税台帳」の閲覧請求
Tại đó, bạn có thể so sánh nhà mình với các bất động sản lân cận có cùng năm xây dựng, kết cấu và diện tích để kiểm tra tính hợp lý của mức đánh giá Thuế nhà mình.
⚙️ Lưu ý về kết cấu công trình
Một điểm mà nhiều người dễ bỏ sót là:
Kết cấu của tòa nhà có thể là gỗ (木造), khung thép (鉄骨) hoặc bê tông cốt thép (鉄筋コンクリート).
→ Nếu kết cấu bị ghi sai, giá trị đánh thuế có thể chênh lệch rất lớn.
Vì vậy, nên kiểm tra kỹ phần “kết cấu” (構造) ghi trên giấy tờ thuế.
Hãy nhớ kiểm tra Giá trị đánh thuế trong thông báo thuế nhà đất
📊 Về sai sót trong việc tính thuế tài sản
Dữ liệu của Bộ Tổng Vụ Nhật Bản (総務省) công bố tháng 8/2012 cho thấy:
- Trong giai đoạn 2009–2011 (Heisei 21–23),
97% các địa phương có sai sót trong việc tính thuế tài sản cố định hoặc thuế quy hoạch đô thị. - Tuy nhiên, chỉ khoảng 0,2% người nộp thuế thực sự được điều chỉnh lại.
👉 Nhiều người nghĩ rằng:
“Nhận được giấy báo thuế thì chỉ cần nộp đúng số đó là xong”,
nhưng thực tế nếu có căn cứ, bạn hoàn toàn có quyền khiếu nại để yêu cầu giảm thuế.
🕒 Thời hạn & hoàn thuế
- Thời hạn khiếu nại (異議申し立て):
Trong vòng 3 tháng kể từ khi nhận được giấy thông báo nộp thuế (納付書). - Tuy nhiên, theo Luật Thuế Địa Phương (地方税法 471条1項・17条の5): Nếu có thu thuế vượt mức (過大徴収),
người nộp thuế có thể được hoàn lại số tiền nộp thừa trong vòng 5 năm kể từ thời điểm phát hiện sai sót.
👉 Vì vậy, ngay cả khi bạn đã nộp thuế rồi,
nếu chứng minh được rằng đó là thu vượt mức, bạn vẫn có thể yêu cầu hoàn lại.
⚠️ Điểm cần chú ý
Nếu số tiền thuế hiện tại đã thấp hơn mức tiêu chuẩn,
việc khiếu nại có thể “gây phản tác dụng” (bị xem xét lại và tăng thuế).
Vì vậy, trước khi khiếu nại, hãy:
- Tính toán kỹ lưỡng
- Chuẩn bị rõ ràng căn cứ cho thấy giá trị đánh thuế là quá cao
→ Rồi hãy nộp đơn khiếu nại (異議申し立て).
Còn nếu thấy Giá Trị đánh Thuế mà Nhà mình đang có trên giấy tờ, ít hơn so với tính toán thực tế, thì vui rồi, cứ để nguyên vậy thôi😁
📑 Cách nộp đơn yêu cầu xem xét lại
Khi bạn thấy giá trị đánh thuế cao bất thường so với khu vực lân cận, bạn có thể khiếu nại (異議申し立て).
Cách làm:
- Vào trang web của chính quyền địa phương (市役所 / 区役所)
→ Tải mẫu đơn “審査の申出書” (Đơn đề nghị xem xét lại) - Nếu không tìm thấy, hãy liên hệ trực tiếp phòng Thuế tài sản cố định (固定資産税課) qua điện thoại 📞
- Điền vào đơn và nộp trực tiếp hoặc gửi bưu điện đến cơ quan chức năng 📮
- Lưu ý thời hạn: phải nộp trong vòng 3 tháng kể từ khi nhận được giấy thông báo thuế (納付書)
👉 Nếu muốn khiếu nại, bạn nên kiểm tra và hành động càng sớm càng tốt.
Hy vọng những thông tin trên sẽ hữu ích cho các chủ sở hữu bất động sản, giúp bạn hiểu rõ quyền lợi và cách xử lý khi có sai sót trong thuế tài sản cố định.
Hiểu hơn về Thuế Nhà Đất, mời bạn xem thêm bài dưới ↓↓↓
Khi Mua Nhà, Xây Nhà ở Nhật, các bạn có thể sử dụng các web tiện lợi mà phatxit.net đã sưu tập như dưới đây.
Mua nhà miễn phí trung gian
Đại thể thì Phí trung gian (max) = Giá Nhà x 3% + 6man + thuế.
Nhưng có thể tìm các web mà ko lấy phí trung gian này từ phía cá nhân người mua Nhà. Nếu ko biết tới sẽ rất lãng phí.
・Trước khi mua Nhà, đang tìm Nhà, biết web này sẽ có Lợi
・Đối ứng Toàn quốc
・Bề dày hơn 20 năm trong Ngành Bất Động Sản, nên uy tín và an tâm
Đầu tư Nhà vừa Ở vừa cho Thuê
Tiếng Nhật gọi là 賃貸併用住宅
Có thể tận dụng 住宅ローン để sở hữu Bất Động Sản cho thuê.
Đây là website chuyên dụng về loại hình nhà vừa ở vừa cho Thuê này.
↓↓↓日本唯一の賃貸併用住宅の専門会社↓↓↓
Chỉ dành cho người có địa chỉ ở 1都3県, đó là: 東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県
TRA CỨU GIÁ CẢ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT
Đây là web lớn hàng đầu Nhật Bản về Dịch vụ BĐS, lại hoàn toàn tra cứu miễn phí.
ウチノカチ 土地価格相場・マンション相場・戸建て住宅相場・家賃相場 (utinokati.com)
Có thể sử dụng các thông số như số tuổi của nhà 築年数, Diện tích đất 土地面積、Diện tích xây nhà 延床面積、Khoảng cách tới ga 駅距離… để mà simulation giá Nhà.
Xem cách sử dụng web ở bài này nhé.
SO SÁNH HOUSE MAKER VÀ 工務店
So sánh House Maker, 工務店.
Toàn các House Maker lớn và nổi tiếng miễn chê như Daiwa House, Panasonic Home, Toyota Home, Sekisui Heim…
Hơn 100 House Maker trên khắp Nhật Bản.
Ngồi nhà cũng có thể Lấy tài liệu để tham khảo.
Hoặc đến tận nơi triển lãm để xem
Reform Nhà
Khi cần tìm kiếm công ty reform đáng tin cậy thì hãy tham khảo các web này:
Web báo giá Reform
Là website tầm cỡ lớn nhất Nhật Bản về reform Nhà.
全国優良リフォーム会社への一括見積もりなら【リショップナビ】
・Tìm được giá reform tốt nhất từ hơn 4,000 công ty khác nhau.
・Đối ứng toàn quốc.
Chuyên gia Reform bên ngoài Nhà
・Làm sàn gỗ ban công, mái che ô tô, hàng rào, vườn nhân tạo…đủ loại.
・Nhà, cửa tiệm, quán ăn…đều được
・Đối ứng toàn quốc.
Coating sàn nhà
Bảng so sánh các loại coating sàn nhà khác nhau:
Báo giá coating sàn nhà
Việc lấy báo giá hàng loạt nhiều cty để so sánh, lựa chọn là cách làm thông minh!
Tuyển chọn các công ty tốt
Tối đa lấy được báo giá từ 8 công ty
Tất nhiên là báo giá miễn phí
Cảm ơn các bạn đã theo dõi. Phatxit.net thấy hạnh phúc nếu thông tin trên giúp được bạn điều gì đó. Nếu thấy hay và có ích, hãy chia sẻ trang web tới người thân, bạn bè nữa nhé. Sự ủng hộ của các bạn chính là động lực để mình cố gắng viết nhiều hơn nữa. Like và Follow Facebook của phatxit.net để đón nhận những bài viết mới tiếp theo nhé!
コメント